天天熱點！昆明七層及以下建筑主體結構封頂可使用監(jiān)管額度60%的資金

原標題：昆明進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管 七層及以下建筑主體結構封頂可使用監(jiān)管額度60%的資金

1月3日，昆明市政府官網發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關于進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的通知》，自1月1日起施行?！锻ㄖ访鞔_，住房城鄉(xiāng)建設部門將會同監(jiān)管銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的商品房預售項目預售資金實施監(jiān)管。房地產開發(fā)企業(yè)須將商品房預售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實行資金全過程監(jiān)管，以保障資金?？顚Ｓ?，維護購房人合法權益。

(資料圖片)

監(jiān)管資金的使用

●監(jiān)管額度內的資金，只能用于支付項目竣工交付所需的建設工程款、建筑材料款、設備款等款項，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營銷費及房地產開發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項。監(jiān)管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。超出監(jiān)管額度以外的資金，房地產開發(fā)企業(yè)可自行提取使用，優(yōu)先用于商品房項目建設及償還項目貸款。

●按照商品房項目主體結構封頂、竣工驗收備案、房屋所有權首次登記等工程建設節(jié)點，監(jiān)管額度內的資金可釋放使用。

七層以下（含七層）建筑，完成主體結構封頂?shù)模墒褂帽O(jiān)管額度60%的資金；完成竣工驗收備案的，可累計使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權首次登記的，解除資金監(jiān)管。

七層以上至十八層以下（含十八層）建筑，建至“建筑層數(shù)達二分之一且地面七層以上”的，可使用監(jiān)管額度45%的資金；完成主體結構封頂?shù)?，可累計使用監(jiān)管額度65%的資金；完成竣工驗收備案的，可累計使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權首次登記的，解除資金監(jiān)管。

十八層以上建筑，建至“建筑層數(shù)達三分之一且地面七層以上”可使用監(jiān)管額度40%的資金，建至“建筑層數(shù)達三分之二”可累計使用監(jiān)管額度55%的資金，完成主體結構封頂可累計使用監(jiān)管額度70%的資金，完成竣工驗收備案可累計使用監(jiān)管額度90%的資金，完成房屋所有權首次登記解除資金監(jiān)管。

●商品房項目進度達到相應工程建設節(jié)點，房地產開發(fā)企業(yè)可結合用款需求，在昆明市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出用款申請，并提交《商品房預售資金使用申請表》、項目建設進度證明材料及影像資料，以及計劃支付建設工程款、建筑材料款、設備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等材料。受聘的造價咨詢機構核定后，監(jiān)管部門應當在2個工作日內完成核實并出具意見。經核實同意的，監(jiān)管銀行于1個工作日內撥付資金。監(jiān)管額度內資金超出剩余工程建設節(jié)點用款額度后，房地產開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管部門申請支取超出部分的資金。

●監(jiān)管賬戶內資金未達到剩余工程建設節(jié)點用款額度，房地產開發(fā)企業(yè)因支付建設工程款、建筑材料款、設備款出現(xiàn)困難，存在引發(fā)社會矛盾風險隱患，確需使用商品房預售監(jiān)管資金支付相關費用的，房地產開發(fā)企業(yè)可向項目所在地人民政府（管委會）申請并承諾限期補足監(jiān)管額度資金。經屬地人民政府（管委會）同意，可依申請撥付使用。

●項目存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風險等重大風險隱患，且房地產開發(fā)企業(yè)除凍結的預售監(jiān)管資金外無其他可用資金用于保交樓的，可依據(jù)政策申請使用凍結的預售監(jiān)管資金用于支付建設工程款、建筑材料款、設備款等建設所需資金。

●房地產開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同并辦理完成合同備案注銷手續(xù)，未使用過商品房預售資金的，房地產開發(fā)企業(yè)可通過昆明市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)申請退回已入賬的相應購房款，監(jiān)管銀行應按照監(jiān)管部門審核結果在2個工作日內撥付相應購房款；已使用過預售資金的，由房地產開發(fā)企業(yè)自行退款。

政策解答

（一）監(jiān)管賬戶如何開立？

房地產開發(fā)企業(yè)在申請辦理《商品房預售許可證》前，從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。一次預售許可申請對應開設一個商品房預售資金監(jiān)管賬戶，一個監(jiān)管賬戶只能用于一本預售許可證。

（二）預售資金監(jiān)管期限是什么？

預售資金監(jiān)管期限自核發(fā)《商品房預售許可證》開始，至辦理房屋所有權首次登記結束。預售項目在取得竣工驗收備案后，房地產開發(fā)企業(yè)可申請將預售項目轉為現(xiàn)售，監(jiān)管部門審核同意后，現(xiàn)售資金可不再進行監(jiān)管，剩余工程建設節(jié)點用款額度資金待該本預售證中所有樓棟已具備辦理房屋所有權首次登記條件，不動產登記部門均推送了可以辦理首次登記的信息后，預售資金監(jiān)管系統(tǒng)自動解除監(jiān)管。

（三）剩余工程建設節(jié)點用款額度指什么？

剩余工程建設節(jié)點用款額度=監(jiān)管額度×（1-已完成節(jié)點釋放比例）。

例如：有一商品房預售項目，共三棟建筑，每棟最高層數(shù)16層，該項目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項目已建設至地上8層，達到“建筑層數(shù)達二分之一且地面七層以上”節(jié)點。剩余工程建設節(jié)點用款額度=1.2億元×（1－45%）=6600萬元。

（四）為何將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%？

造價咨詢機構根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付條件等因素，核算出商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度。由于房地產項目建設周期較長，一般為2至3年，考慮到物價及人工等費用上漲、國家政策調整等不可預見因素，參考廈門、青島等城市相關規(guī)定，將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%。

（五）造價咨詢機構如何選定？

為了提高監(jiān)管額度確定的效率，縮短工作時限，參照監(jiān)管銀行名錄的建立方式，由昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局綜合造價咨詢機構資信狀況、業(yè)務能力、服務水平及經營狀況等因素通過公開招標的方式建立造價咨詢機構庫。商品房項目核算監(jiān)管額度時，由資金監(jiān)管系統(tǒng)在造價咨詢機構庫中隨機分配造價咨詢公司。監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行與造價咨詢機構共同簽訂服務合同，造價咨詢機構提供服務后，由監(jiān)管銀行支付相關費用。

（六）如何釋放監(jiān)管額度內資金？

監(jiān)管額度內的資金按照項目主體結構封頂、竣工驗收備案、房屋所有權首次登記等節(jié)點釋放可使用資金額度。

例如：有一商品房預售項目，共3棟建筑，每棟最高層數(shù)為16層，經造價咨詢機構核算，項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度為1億元。在該資金額度基礎上上浮20%后，該項目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項目已建設至地上8層，達到“建筑層數(shù)達二分之一且地面七層以上”節(jié)點。申請使用監(jiān)管額度內資金有以下三種情形：

1.預售資金監(jiān)管賬戶內歸集了1.2億元資金，預售資金監(jiān)管賬戶中可釋放5400萬元資金（1.2億元×45%=5400萬元）。5400萬元是房地產開發(fā)企業(yè)可申請支取使用的上限。

2.預售資金監(jiān)管賬戶內歸集了7600萬元資金，預售資金監(jiān)管賬戶中超過剩余工程建設節(jié)點用款額度[1.2億元×（1－45%）=6600萬元]的資金可釋放給房地產開發(fā)企業(yè)使用。這時，預售資金監(jiān)管賬戶可釋放1000萬元資金（7600萬元－6600萬元=1000萬元）。1000萬元是房地產開發(fā)企業(yè)可申請支取使用的上限。

3.預售資金監(jiān)管賬戶內歸集了5000萬元資金，既未達到資金監(jiān)管額度，又未達到剩余工程建設節(jié)點用款額度資金，預售資金監(jiān)管賬戶中無可釋放資金。

（七）如何申請使用監(jiān)管額度內釋放資金？

當監(jiān)管額度內資金按節(jié)點比例釋放后，房地產開發(fā)企業(yè)可結合用款需求通過商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出申請，提交《商品房預售資金使用申請表》、項目建設進度證明材料及影像資料，以及計劃支付建設工程款、建筑材料款、設備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等其他材料，受聘的造價咨詢服務機構核定后，監(jiān)管部門應當在2個工作日內完成核實并出具意見。監(jiān)管部門核實同意的，監(jiān)管銀行于1個工作日內撥付資金。

（八）房地產開發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行如何使用房地產開發(fā)貸置換監(jiān)管額度內資金？

監(jiān)管額度核定后，房地產開發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行可將本項目開發(fā)貸款存入監(jiān)管賬戶，申請等額置換監(jiān)管額度，納入預售資金監(jiān)管額度內管理。

例：1.某預售項目監(jiān)管額度為1.2億元，該項目獲得1.2億元房地產開發(fā)貸款，房地產開發(fā)企業(yè)可將1.2億元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內資金管理，項目銷售收入房地產開發(fā)企業(yè)可自行提取使用；

2.某預售項目監(jiān)管額度為1.2億元，該項目獲得9000萬元房地產開發(fā)貸款，房地產開發(fā)企業(yè)可將9000萬元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內資金管理。項目銷售收入加上已存入監(jiān)管賬戶的9000萬元超過1.2億元的，房地產開發(fā)企業(yè)可自行提取使用。

（九）購房人如何確定繳款賬戶是否是預售資金監(jiān)管賬戶？

為維護購房人合法權益，購房人在繳納購房款前應當核對監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人可將房地產開發(fā)企業(yè)開具的繳款單所載明的收款賬號與房地產開發(fā)企業(yè)提供商品房預售許可證載明的監(jiān)管賬號進行核對，核對無誤后再行繳款。購房人也可登錄昆明市房產信息網（網址：https://www.kmhouse.org.cn/）查詢、核對監(jiān)管賬戶信息。

（十）《通知》實施后存量項目如何處理？

《通知》施行后還未終止資金監(jiān)管的項目，按照《通知》執(zhí)行。由造價咨詢機構對剩余建設工程節(jié)點需支付的資金進行核定后，監(jiān)管部門按照120%確認監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產開發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產開發(fā)企業(yè)補繳或歸集足額后按《通知》相關規(guī)定提取使用。

在《通知》施行前調整為一級監(jiān)管的項目，可以采取兩種處理方式：一種是將項目轉為正常項目，按照正常項目管理規(guī)定，由造價咨詢機構對剩余建設工程節(jié)點需支付的資金進行核定后，監(jiān)管部門按照120%確認監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產開發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產開發(fā)企業(yè)補繳或歸集足額后提取使用。另一種是將項目轉為提存賬戶項目進行監(jiān)管。

存在已逾期交付或較大逾期交付風險的，屬地政府（管委會）應按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障本項目交付。（記者羅宗偉）

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